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    双色球开奖号码 www.nsjl.net   一、目前我国社区管理与物业管理的现状及问题

     ?。ㄒ?社区管理难以了解第一手的居民信息,物业管理了解居民信息却难以解决问题

      我国社区管辖面积较大,居民人数众多,加之社区工作人员比较缺乏,对居民的各种需求和相关信息难以准确采集和获知。物业管理的管辖范围仅限于小区,居民与物业管理的联系最为密切,互动机会较多。但是,由于社区管理与物业管理分属于不同的管理部门和渠道,二者的配合总是难以见到成效。社区管理缺乏管理的细化,物业管理解决问题的力度和权力又明显不足。

      (二)社区管理缺乏内在的动力,物业管理缺乏外在的推力

      社区管理的本质应是互动式管理,自上而下的拉动必须与自下而上的推动有机结合,才能实现政府和居民的双赢,这种发自居民内部的推动力才是社区管理的核心和根本,才能以最小投入获得最大产出。物业管理则比较缺乏政府和社会的理解和支持,在居民管理上基本陷入孤立状态。

      (三)二者之间相互推诿和指责,缺乏深度合作

      社区管理与物业管理都要注重居民居住环境及安全问题的解决,但是由于二者分属不同部门,导致对诸多问题的解决不是寻求齐心协力,而是相互推诿、相互指责,即使二者有一定程度的合作,也总是流于形式和表面。

      (四)开发商、物业与居民的矛盾尤为突出

      物业管理公司一般都是在业主入住之前通过开发商选聘,绝大多数物管公司都形成了对开发商负责的服务意识。但是,在业主入住之后,房屋的所有权发生了转移,前期物业服务合同已然不成立,物管必须接受业主的考察和评定,重新与业主签订服务合同。由于物管的服务意识没有及时转变,加之与开发商的紧密关系,在处理业主与开发商的纠纷时不是维护业主利益,而是错误地维护开发商利益??⑸掏瓿勺》肯垡院蠡就顺鲆抵魇酉?,一旦业主发现住房质量及服务问题只能寻求物业公司解决,而物业公司并无义务承??⑸桃帕舻淖》恐柿考胺竦脑鹑?,从而造成开发商、物业与居民的矛盾尤为突出。

      二、社区管理与物业管理的融合创新模式

      (一)物业管理纳入社区管理,统一向居民提供有效供给

      社区管理和物业管理都是面对居民,都要考虑如何满足居民的需求。物业管理公司在业务上接受房管部门领导的同时,在居民服务上更需要接受社区的统一指导和管理,以便更好地服务于居民。物业管理公司的招标权应该赋予社区。在小区业主委员会没有产生之前,即小区住户未达到50%以上,应由社区代为招标选取合格物业公司实施前期物业管理,开发商与社区签订一份委托招标协议书;在小区业主委员会产生之后,即小区住户达到50%以上,社区再将物业招标权移交小区业主委员会。

      (二)物业管理是社区管理的窗口和平台,是细化居民服务的一线管理

      每一个小区都有物业管理办公室,这个办公室就是社区管理的窗口和平台,是第一线的、也是微观层面的居民管理与服务。社区则是第二线的,相对来说是宏观层面的管理与服务。物业办公室是社区的居民联络站,也是微型的居民工作站。社区的服务产品都可以借助物业办公室这个平台来提供,居民的各种需求建议也可以通过物业办公室反馈到社区。社区管理模式因而演变为:政府—街道办—社区—小区物管办—楼栋—住户。这种模式更加细化、具体,充分考虑到每一个小区的差异,能够最大程度达到政府与居民的有效沟通和理解,也能从微观层面寻求物业公司对社区管理的配合。

      (三)物业管理保持营利目的,属于社区管理范畴中的营利部分

      物业管理的营利性质可以继续保持,纳入社区管理不会改变物业公司的原有属性。社区服务也不只是无偿性质的,其中根据居民的实际需要,低收费以及正常收费也在其中。物业管理收费属于正常收费性质,如果能够充分满足居民安居的需求,提升居民的安居水平,那么付费是情理之中的事情。

      三、社区管理与物业管理融合创新的社会价值

      (一)通过物业管理平台细化社区管理,最大程度实现社会效益

      社区管理与服务是较为宏观和粗化的,居民人数众多,需求很难统一和协调解决。如果通过物业管理平台将社区管理与服务细化到每一个居民小区,小区再进一步细化到每一栋住户,则社区管理就有了较好的微观运作层面和具体细化的管理手段,便于上情下达和下情上报,能够很好地实现社会效益,最大程度保障居民的良好生活状态。

      (二)通过社区非营利方式服务于物业营利方式,最大程度协调居民与物业管理的关系

      物业管理的运作模式属于营利性质,这种营利的实现只能以居民的缴费和配合管理为必要条件。如果物业管理与社区管理结合,那么物业管理比较容易为居民所理解和接受。居民从物业平台享受到的社区服务的广度和深度,直接决定或影响着物业公司的营利目标,并最终直接决定或影响着居民对物业公司的认同度。

      (三)有效解决开发商、物业公司和居民的矛盾和冲突

      物业公司纳入社区管理,物业公司的招标权由社区代表小区业主行使,保障了业主的权益,避免了开发商为了售房需要捆绑物业公司的乱象,便于物业招标权的及时移交和监督管理。居民遇到物业纠纷,可以通过社区协调解决,并可以由社区出面代表小区和开发商谈判,能够很好维护居民的权益。社区管理与物业管理的融合是“三方共赢”,即社区、物管和居民三方都能从中受益,是资源整合的最佳体现。社区通过管理与服务的细化,使居民从中受惠,居民受惠又促进了社区管理,使社区管理以最小投入获得了最大产出。而物业管理,由于服务于社区和居民,也能从中受益,获得持续服务的资格和最大营利。最后,通过“三方共赢”,社会实现了安居乐业、安定有序的生活理想。

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